Bérlakás

A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő határozott, vagy határozatlan időre, illetve meghatározott feltétel bekövetkezéséig hozza létre. Önkormányzati bérlakás esetén a bérbeadó az önkormányzat, a bérlő pedig az arra jogosult személy.

Kulcsszavak: bérlakás, bérleti szerződés, lakásbérlet, önkormányzat, önkormányzati bérlakás, lakáspályázat, lakhatás, lakás, albérlet, szerződés,

Bármely természetes személy, és jogi személy is lehet bérleti szerződés alanya.

Önkormányzati bérlakás esetén a jogosultsági feltételeket az önkormányzat határozza meg. Ennek alapja lehet szociális helyzet, vagy kötheti valamely feltétel teljesítéséhez is (pl.: a Az érintett lakás saját költségen való felújítása). Az önkormányzat piaci alapon is adhat bérbe lakást.

Lakásbérlet esetén kötelező a megállapodást írásba foglalni, így szerződést kell kötni.

Önkormányzati bérlakás esetén pályázni kell az adott lakásra, az adott önkormányzat által meghirdetett pályázati kiírás keretein belül.

Szerződés szerint.

Önkormányzati bérlakás pályázat esetén, az önkormányzat előírhat kötelezően benyújtandó dokumentumokat, a pályázatban előírt feltételek fennállásnak igazolására.

Bérleti díj

A lakásbérleti szerződés alapja a bérleti díj, melyben a bérlő és bérbeadó állapodnak meg. A bérleti díjat a bérlő előre köteles megfizetni, havi rendszerességgel.  Ha a bérlet ideje 1 hónapnál rövidebb, a bérleti díj a szerződéskötéskor esedékes. A felek úgy is megállapodhatnak, hogy nem pénzben fizeti a bérlő a bérleti díjat, hanem ellenszolgáltatásként.

Kaució

• Kauciót a szerződéskötéskor fizet a bérlő a bérbeadónak, ennek mértékéről a szerződésben állapodnak meg a felek. Fő szabály szerint a kaució a szerződés megszűnésekor visszajár a bérlőnek.
• Ha a kaució mértéke a havi bérleti díj háromszorosát meghaladja, akkor a túlzott mértékű biztosítékot a bíróság mérsékelheti.
• Szociális önkormányzati szociális bérlakás esetén nem követelhető kaució.

Egyéb díjak

Az önkormányzatok a bérlakás pályázatok esetén előírhatnak eljárási díjakat.

Önkormányzati bérlakás pályázat esetén az illetékes önkormányzat.

Bérleti szerződésből eredő jogok érvényesítése érdekében Bírósághoz lehet fordulni.

Az önkormányzatok törvényességi felügyeletét a fővárosi és megyei kormányhivatalok látják el.

Lakásbérlet esetén tipikusan ilyen törvényességi felügyeleti jogkör a lakásbérlet tárgyában hozott önkormányzati rendelet vizsgálata.

A bérlő legfontosabb jogai:

• a lakás rendeltetésszerű használata,felmondhatja a szerződést, ha bérbeadó hibásan teljesít (pl. ha a lakás használatra alkalmatlan, harmadik személynek használati joga van és erről nem tudott a szerződés megkötésekor).
• csak a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulásával fogadhat be harmadik személyt a bérleménybe,
• a határozatlan idejű lakásbérleti szerződést bármelyik fél a hónap 15. napjáig, a következő hónap végére mondhatja fel,
• megilleti az a jog, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor, amit saját költségére felszerelt a bérleményben és állagsérelem nélkül le tudja szerelni, azt magával vigye, a bérbeadó azonban követelheti a dolog otthagyását kártalanítás fejében, amennyiben ez nem sérti a bérlő lényeges jogi érdekét.

A bérlő legfontosabb kötelezettségei:

• a bérleti díj fizetése,
• a burkolatok, ajtók-ablakok javítási, felújítási költségét a bérlő viseli, de ettől eltérően is megállapodhatnak a felek,
• ha a bérlő vagy a vele lakó személyek kárt okoznak a lakásban, azt a bérlőnek meg kell térítenie,
• bérlőnek tűrnie kell, hogy a bérbeadó ellenőrizze a lakás használatát és, hogy ellenőrzés vagy káresemény elhárítása céljából a lakásba belépjen,
• tűrnie kell a korszerűsítési és állagmegőrzési munkálatok elvégzését (korszerűsítés esetén addig kell csak tűrnie, amig ez nem korlátozza a lakás rendeltetésszerű használatát).
• Ha a bérbeadó korszerűsítési munkálatok elvégzéséről dönt, és a munkálatok akadályozzák a rendeltetésszerű használatot, akkor a bérlő élhet a rendkívüli felmondási jogával még határozott időre kötött szerződés esetén is.

A bérbeadó legfontosabb jogai:

• jogosult szükségtelen zavarás nélkül ellenőrizni a használatot (fő szabály szerint évente egy alkalommal),
• havi bérleti díjra jogosult, a szerződésben meghatározott időpontban és összegben (a felek úgy is megállapodhatnak, hogy nem pénzben fizeti a bérlő a bérleti díjat, hanem ellenszolgáltatásként),
• felmondhatja a bérleti szerződést, ha a bérlő nem rendeltetésszerűen használja az ingatlant (pl. rongálja),, ha a bérleti díjat nem teljesíti, illetve, ha a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kihívóan ellentétes magatartást tanúsít.
• A felmondás csak írásban történhet,
• fő szabály szerint fel kell szólítani a bérlőt a jogsértő magatartás abbahagyására, kivéve, ha az olyan súlyos, hogy a szerződés fenntartása nem várható el a bérbeadótól – utóbbi esetben a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül közölni kell a felmondást a bérlővel,
• bérbeadónak megfelelő reakcióidőt kell hagynia a bérlő részére,
• szankciós (azonnali) felmondás csak törvényben maghatározott okból lehetséges,
• szankciós felmondás esetén is van felmondási idő,
• a felmondásnak és a felszólításnak is tartalmaznia kell a kifogásolt magatartás megnevezését.
• A határozatlan idejű lakásbérleti szerződést bármelyik fél a hónap 15. napjáig, a következő hónap végére mondhatja fel.
• Akár egyetlen egy havi bérletidíj-hátralék is elegendő, hogy el lehessen indítani a felmondási folyamatot. Fő szabály szerint ilyenkor 8 napos póthatáridőt kell tűzni, ami ha eredménytelenül telik el, akkor innentől számított 8 napon belül (reakcióidő) meg kell történnie a felmondásnak. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.

A bérbeadó legfontosabb kötelezettségei:

• a szerződést teljes időtartama alatt helytállással tartozik azért, hogy a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen,
• gondoskodnia kell az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek üzemképes állapotáról,
• bérbeadó kötelezettsége a burkolatok ajtók ablakok és berendezések cseréje, és
• az úgynevezett energiahatékonysági tanúsítvány bemutatása, illetve átadása.

Egyéb, speciális, önkormányzati lakásbérletre vonatkozó szabályok

• Önkormányzati bérlemény esetén előírható, hogy a bérlő köteles életvitelszerűen a bérleményben lakni, és bizonyos időtartamot meghaladó távollétét be kell, hogy jelentse.
• Ha az állami, illetve önkormányzati bérlakás nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházással érintett területen van, ilyenkor a lakásbérleti szerződés fennállása nem akadályozhatja ennek a beruházásnak a kivitelezését.
• Állami, illetve önkormányzati bérlakásnál rendes bérbeadói felmondás esetén (3 hónapos a felmondási idő) cserelakást, vagy valamilyen pénzbeni térítést kell felajánlani a bérlőnek.

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről

1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

NISZ ZRT.